Dans quelle ville investir ?

Dans quelle ville investir ?

Est-ce que je vais réussir à louer dans cette ville ? Est ce que cette ville est bien pour investir ? Dans quelle ville investir ?

Toutes ces questions je me les poses aussi. Quand on investi pour la (ou les) première(s) fois, il est difficile de savoir dans quelle ville investir. En effet, on veut être sûr de faire une bonne affaire, de pouvoir louer son bien, se rassurer, ne pas prendre trop de risques… La ville dans laquelle on habite n’est pas forcément une bonne ville pour investir. Le prix au mètre carré est trop cher, il n’y a pas assez de demande locative, son emplacement n’est pas propice à mon projet…. Mais avec plus de 36 000 villes en France, laquelle choisir ?

En tant qu’investisseur nous sommes tous à la recherche d’une bonne rentabilité et donc d’une ville rentable, de préférence avec LA meilleure rentabilité. En effet, on peut passer des heures et des heures à chercher dans quelle ville investir et où investir en France, regardez tous les articles qui listent les 10 meilleures villes de France…

Ce que vous ne trouverez pas dans cet article …

Dans cet article, je ne vais pas vous donner une liste des villes dans lesquels il est bon d’investir, car je ne crois pas que ce soit vraiment comme ça que ça marche. J’imagine que vous avez déjà tous fait ça, regarder ce petit TOP 10 des meilleures villes, regarder les annonces en ligne et après quelques calculs, vous rendre compte que ce n’est pas très rentable …

J’habite dans la région Bordelais et j’ai souhaité faire mon premier investissement dans cette ville. Certes, certains articles annonçaient Bordeaux comme une ville où il fallait investir mais je peux vous dire que ce n’est pas là qu’on a les meilleures rentabilités …

Alors dans quelle ville investir si l’on ne peut pas se fier à ce que l’on nous annonce ? Je vais vous répondre : dans la ville que VOUS estimerez intéressante. En effet, il n’y a malheureusement pas de ville secrète dans laquelle il faut absolument investir mais heureusement, il en existe des milliers …

Il faut cependant se pencher sur certains critères essentiels lorsque l’on souhaite investir dans une ville. Le prix au mètre carré de la ville, le nombre d’habitants, les points d’intérêts de la ville, … Dans cet article, je souhaite donc partager avec vous tous ces critères qui vous permettrons d’être sûr de trouver dans quelle ville investir.

Quels sont vos objectifs ?

Dans l’investissement immobilier, je distingue deux types d’investissement : l’investissement patrimonial et l’investissement « cashflow ».

L’investissement patrimonial

L’investissement patrimonial consiste à acheter des biens dans le but de les garder sur du long terme et de les revendre pour gagner de l’argent à la revente en ayant profité de l’augementation du prix de l’immobilier. Le but n’est donc pas de gagner de l’argent tous les mois (cashflow) mais une seule fois. Ce type d’investissement se fait généralement dans des grandes villes, des villes qui ont du caché, de l’attrait, qui prendront de la valeur dans le temps.

L’investissement cashflow

L’autre type d’investissement est ce que j’appelle l’investissement « cashflow ». A l’inverse du patrimonial, ici le but est de sortir de l’argent tous les mois. Que les entrés d’argent (loyers) excèdent les sorties (crédit et charges).

Vous l’aurez peut-être compris, je me dirige plutôt vers le deuxième type d’investissement. Mon but n’est donc pas de perdre de l’argent tous les mois mais plutôt d’en gagner.

Le type d’investissement que vous allez réaliser va, par conséquent, vous orienter vers le choix de la ville. En effet, un investissement patrimonial peut se faire dans des villes comme Bordeaux, Lyon, Paris, …

A l’inverse, pour un investissement « cashflow », il faudra plutôt se tourner vers des villes moyennes voir petite afin de chercher une plus forte rentabilité. Vous pouvez juger de la taille d’une ville à son nombre d’habitants. Vous pouvez donc commencer à vous fixer un nombre d’habitants minimum et à ne pas dépasser. Vous éliminerez ainsi un grand nombre de villes.

Ensuite, en fonction du type d’investissement que vous voulez réaliser, vous ne choisirez pas les mêmes villes. En effet, si votre objectif est de pouvoir sortir un maximum d’argent tous les mois, une bonne stratégie est la colocation. Avec une colocation vous maximisé votre rentabilité. En revanche, vous ne ferez pas une colocation en campagne… Visez des villes étudiantes ou dans lesquelles il y a de l’activités. De nombreux jeunes actifs recherchent des colocations. La location saisonnière est aussi un bon moyen de maximiser la rentabilité.

Il faut donc que vous vous renseignez sur le type de location recherchés par les locataires dans les villes pour voir si elles correspondent à vos objectifs. Ainsi, définissez à l’avance votre stratégie (mode d’exploitation, type de travaux, type de bien, …). Une fois définie, vous pourrez éliminer certaines villes qui ne correspondent pas à votre stratégie.

Près de chez vous = moins de frais

Exploitez les connaissances que vous avez sur votre marché. Avant d’aller explorer toute la France à la recherche de la bonne ville dans laquelle investir, regardez autour de chez vous. Il y a plusieurs avantages à ça.

Utilisez vos connaissances

Tout d’abord, vous devez avoir une idée plus ou moins précise du marché dans lequel vous habitez. On vous a surement déjà dit à quel prix le voisin a vendu sa maison, ou le prix auquel la grand-mère du coin souhaitait vendre la sienne. Vous avez déjà de bonnes connaissances du marché dans lequel vous vivez.

Posez-vous la question si votre ville est intéressante pour investir. Si vous vivez dans une grande ville, il peut être plus dur d’avoir une bonne rentabilité que dans une ville moyenne. A ce moment-là, commencer à étendre vos recherches dans les villes voisines à la vôtre. Regardez les villes moyennes (en termes d’habitants) proche de chez vous et dans un rayon d’une heure et demi en voiture. Après cela, vous devriez commencer à cibler certaines villes qui semblent intéressantes pour la location. En fonction du risque que vous êtes prêt à prendre, fixez-vous un minimum d’habitant. Par exemple, ne prenez que les villes de plus de 10 000 habitants. Plus le nombre d’habitants est bas, plus vous prenez de risques.

Moins de frais

Le deuxième avantage à investir près de chez soi est que, par conséquent, vous engendrerez moins de frais pour vous déplacer. Je connais quelqu’un qui a investi à deux heures et demie de chez elle. Son investissement est très intéressant, une colocation de 5 personnes dans une ville dynamique. En revanche, elle devait faire cinq heures de route dans une journée (deux heures et demie à l’allé et pareil au retour) pour se rendre sur place. Parfois, elle faisait la route, simplement pour une réunion de chantier, pour voir si tout allait bien (et heureusement tout allé bien) …

Le fait d’investir loin de chez soi engendre donc de nombreux frais (essence, repas, hébergement, …) mais aussi de la fatigue. Faire cinq heures de route dans une journée, c’est épuisant.

Je vous conseille donc de limiter vos recherches aux villes qui se situent à moins d’une heure et demie de chez vous. Surtout, si vous souhaitez viser des villes plus éloignées, entourez-vous de personnes qui vous aideront sur place (chasseur immobilier, maître d’œuvre, agence immobilière, …). De plus, vous devrez surement déléguer la gestion locative à une agence immobilière.

Vous devriez savoir plus précisément dans quelle ville investir maintenant. Mais ce n’est pas fini, nous n’avons pas encore tout vu.

Le ratio prix vente / prix loyer

Calculer la rentabilité de la ville

Vous l’aurez surement remarqué, le prix à la location des grandes villes est souvent assez élevés. Si l’on prend l’exemple d’une ville comme Bordeaux, les loyers peuvent atteindre des prix exorbitants. Par exemple, un T2 d’environ 40 m², meublé, peut atteindre un prix de location de 850 euros par mois.

On pourrait donc se dire qu’avec des prix aussi élevés il est facile de trouver une bonne rentabilité. Malheureusement, les prix à l’achat sont eux aussi exorbitants. Si nous restons sur l’exemple de Bordeaux, le prix au m² moyen est de 4600 euros. Pour 40 m², le prix d’achat serait donc de 184 000 euros. Si nous calculons la rentabilité de ce bien : (850 x 12) / 184 000 x 100 = 5,54% de rentabilité.

A l’inverse, si vous prenez des villes plus petites, les prix des loyers seront eux aussi plus bas. En revanche, le prix au mètre carré ne sera pas proportionnellement plus bas. Ce qui, mathématiquement, garanti une meilleure rentabilité.

Si l’on prend une ville moyenne comme Châteauroux par exemple. Pour un même T2, 40 m² carré, de même gamme, il se loue environ 550 euros par mois, ce qui représente 35% de moins qu’un T2 à Bordeaux. En revanche, le prix au m² à Châteauroux est de 1100 euros, soit 75% moins cher qu’à Bordeaux. Le prix d’achat pour ce T2 de 40 m² serait de 44 000 euros. Ainsi, si nous calculons la rentabilité : (550 x 12) / 44 000 x 100 = 15% de rentabilité.

Les mathématiques ont parlés …

Avec ces calculs, je veux vous montrer qu’il est plus intéressant d’investir dans une ville où le prix au mètre carré est beaucoup plus bas que dans les grandes villes mais que les loyers ne se sont pas proportionnellement moins cher.

Enfin, vous pouvez faire un tour sur LeBonCoin pour estimer rapidement le prix des loyers et sur notre application web pour avoir les prix au m² carré de toutes les villes de France.

Avec tous ces premiers conseils, la ville dans laquelle investir doit commencer à ressortir peu à peu. Vous devriez désormais avoir une idée plus précise sur les villes que vous allez choisir.

Gérer les risques (vacances locative)

Pour choisir au mieux dans quelle ville investir, il faut que vous preniez en compte votre aversion au risque. C’est-à-dire, quel part de risque vous êtes prêt à prendre dans votre investissement. En effet, ils ne seront pas les mêmes que vous investissiez dans une grande ville ou dans une ville de moins de 500 habitants. Quand je parle de risques, ici, ce sont les risques liés à la vacance locative, au fait de ne pas trouver de locataire. Les risques de loyers impayés ne vont pas forcément dépendre de la ville dans laquelle vous investirez.

Par conséquent, plus vous investirez dans une grande ville, moins le risque de vacances locatives seront élevés. Au contraire, plus la ville sera petite, plus le risque de vacances locative sera élevé.

Cependant, les petites villes sont des villes de campagne où le prix de l’immobilier est bas et les gens préfèrent acheter des maisons que de louer. En revanche, vous trouverez de petites villes qui sont à la périphérie de villes plus grosse dans lesquelles les gens vont pour trouver des prix plus raisonnables (à la vente comme à la location). Il y a souvent des personnes qui sont en missions pour quels jours voire quelques mois dans de petites villes et cherchent un logement. En d’autres termes, vous pourrez facilement louer pour faire du saisonnier tout au long de l’année voir louer en meublé à l’année.

Vous devez donc recherchez des villes attractives, dans lesquelles il y a une activité ou du tourisme. Aussi, vous pouvez investir dans des plus petites villes en périphérie. Mais n’investissez pas dans des villes perdues au milieu de nulle part, dans lesquelles personnes ne vas. Vous aurez tous les risques de ne pas louer.

De la cas d’un investissement dans une petite ville, vous devez être exigeant sur la rentabilité. Plus le risque est fort, plus votre rentabilité doit l’être aussi. Vous devez donc chercher des prix au mètre carré très faible et une ville dans laquelle la demande locative est tout de même présente.

Qualité = moins de risque

Dans tous les cas, que vous investissiez dans de grandes ou petites villes, proposer des biens de qualité. Vous devez sortir du lot, vous faire remarquer sur le marché.

Un appartement de qualité

Imaginez-vous en train de rechercher un appartement à louer, vous tombez sur deux annonces. La première propose un appartement entièrement rénové, avec tous les équipements nécessaires pour 500 euros par mois. La deuxième propose un appartement vieillissant avec le strict minimum dans les équipements qui sont eux aussi vieillissants et de mauvaise qualité pour 450 euros. Quel appartement choisissez-vous ?

Pour ma part, je suis prêt à payer un peu plus cher pour avoir le bien de qualité. En d’autres termes, plus ce que vous proposerez sera de qualité, plus les gens seront prêts à payer pour l’avoir. Faite un tour sur un site le location (comme LeBonCoin) et vous verrez qu’il y a encore énormément de bien de mauvaise qualité à la location. Par conséquent, si vous arrivez avec un bien haut de gamme dans votre ville, vous ferez la différence par rapport aux autres et diminuerez vos risques de vacances locatives.

Cela sera encore plus vraie si vous investissez dans de petites villes. En effet, dans des grandes villes vous trouverez facilement des locataires peu importe votre bien. Attention, ne soyez pas un de ces propriétaires qui ne s’occupe aucunement de leur bien et louent des trucs dégueulasses ! Mais si vous souhaitez investir dans de petites villes, mettez toutes les chances de votre côté.

Calculer la rentabilité

Pour savoir dans quelle ville investir, il faut que vous sachiez calculer une rentabilité. En effet, la rentabilité est ce que cherche tout investisseur dans n’importe quel projet, immobilier ou autre. Un projet qui n’est pas rentable est un projet qui vas vous faire perdre de l’argent.

Nous allons un peu nous éloigner du sujet principal dans cette partie mais il est important que nous éclaircissions ce point.

La rentabilité est définie comme la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice. Dans le cadre d’un investissement immobilier, c’est le rapport entre vos loyers à l’année et le prix d’achat.

Pourquoi est-il important de savoir calculer la rentabilité ? C’est le point d’entrée de votre investissement. La première chose que vous allez faire lorsque vous chercherez un bien est de calculer sa rentabilité. Et dans un premier temps, calculer la rentabilité moyenne d’une ville afin de savoir s’il faut investir dans celle-ci ou pas.

Le calcul est donc le suivant : loyers à l’année / prix d’achat x 100. Voici un exemple, vous trouvez un appartement de 30 m² affichait à 80 000 euros, vous estimez que vous pourrez le louer 500 euros par mois, les loyers annuels seront donc de 6000 euros. Le calcul est le suivant : (500 x 12) / 80 000 x 100 = 7,5%.

La rentabilité de ce bien est de 7,5%.

En conclusion, la rentabilité est un bon indicateur pour savoir si le bien que vous visez est intéressant ou pas. Je vous conseille de rechercher des biens avec au moins 10% de rentabilité.

Comment cela va vous aider à choisir dans quelle ville investir ?

Vous pouvez appliquer ce calcul plus globalement à la ville. Tout d’abord renseignez-vous sur le prix moyen du m² d’une ville. Ensuite, faite un tour sur LeBonCoin et estimez les loyers moyens d’un type de bien.

Par exemple, dans la ville d’Agen, le prix au m² est de 1350euros. Les T2 se louent environ 420 euros par mois et font environ 40m². Le prix d’achat serait alors de 54 000 euros (40 x 1350). A partir de ces informations, vous pouvez calculer la rentabilité moyenne des T2 à Agen : (420 x 12) / 54 000 x 100 = 9,33%.

Avec ce calcul vous, pouvez estimer les rentabilités moyennes de chaque type de bien dans une ville afin de voir si vous commencez vos recherches dans cette ville ou non.

Nous avons ici calculé la rentabilité brute. Mais il existe d’autres calculs pour la rentabilité nette (en soustrayant les charges) et la rentabilité nette-nette (en soustrayant les charges et les impôts) qui permettent de calculer plus finement les bénéfices d’un projet mais ce n’est pas le sujet de cet article et cela ne vous aidera pas à trouver dans quelle ville investir.

Garder à l’esprit que la rentabilité brute, comme nous l’avons vu, est un bon indicateur pour savoir si une ville est rentable ou non. En revanche, il ne suffit pas simplement de calculer la rentabilité pour savoir si une ville est intéressante ou non. Il faut aussi créer sa rentabilité.

Créer sa rentabilité

Pour choisir dans quelle ville investir, il ne suffit pas simplement de connaitre la rentabilité moyenne de la ville. En effet, la rentabilité moyenne vous donnera un premier indicateur pour savoir s’il est facile ou non de trouver un bien rentable dans cette ville. Mais en réalité il faut créer sa rentabilité.

Maximiser vos mètres carrés

Je m’explique. La rentabilité n’est pas quelque chose de fixe. Elle varie en fonction du prix de vos loyers et du prix d’achat. Par conséquent, plus vos loyers sont haut, plus votre rentabilité augmente et plus vous achetez bas et plus votre rentabilité augmente. Est-ce que vous voyez où je veux en venir ? C’est à vous de jouer sur ces deux leviers pour créer votre propre rentabilité.

La ville dans laquelle j’ai fait mon premier investissement immobilier a une rentabilité d’environ 4%. Ce qui n’est pas bien élevé mais j’ai réussi à avoir une rentabilité de 10,6%. Comment j’ai fait ? J’ai simplement maximisé chaque mètre carré de l’appartement que j’ai acheté. Le prix de la ville dans laquelle j’ai acheté sont assez élevés. Il fallait donc que je trouve une bonne affaire mais surtout que je demande des loyers élevés pour avoir une bonne rentabilité. La solution : une colocation.

Dans les grandes villes, si vous louez un appartement de 75 m² avec 3 chambres à un couple vous pourrez le louer environ 800 euros par mois. Si vous faites une colocation à 350 euros la chambre, vous passez à 1050 euros de loyers pour le même appartement. En d’autres termes, vous maximiser vos mètres carrées !

Améliorer votre bien

Une autre solution pour augmenter la rentabilité est d’acheter un bien avec beaucoup de travaux afin de rénover et d’améliorer le bien pour demander des loyers plus élevés. Dans ce cas, vous achèterez à un prix bas, du fait de l’état actuel du bien et vous louerez plus cher que vos concurrents. Et, hop, vous faites augmentez votre rentabilité.

Un appartement avec travaux

La rentabilité se créée. Ne vous arrêtez pas à la rentabilité médiocre de la ville. Vous devez aller chercher des informations sur quels loyers vous pouvez pratiquer, si une colocation peut être faite, s’il y a des biens en mauvais état qui ont beaucoup de potentiel. Vous devez aller chercher toutes ces informations pour faire exploser votre rentabilité. Cherchez toujours à améliorer un bien pour pouvoir augmenter sa rentabilité.

La location saisonnière est aussi un très bon moyen de faire exploser la rentabilité de votre bien. La location saisonnière, aussi appelée location courte durée est l’un des modes d’exploitation les plus rentable. Imaginons que vous louez un T2 70 euros la nuit, sur un mois de location soit 30 nuits, vous encaisserez 2100 euros. Attention tout de même, en location courte durée, votre bien ne sera jamais occupé à 100% du temps et il y a beaucoup plus de gestion à faire (entrée, sortie, ménage, entretien, …).

Imaginez toutes les possibilités que vous avez pour augmenter votre rentabilité : travaux, division, mode d’exploitation, … En combinant tout ça, vous pouvez trouver des biens avec de très bonne rentabilité dans des villes dans lesquelles la rentabilité moyenne n’est pas excellente.

Etudier la ville et ses caractéristiques

Vous commencez à connaitre tous les points clé à regarder lorsque vous choisissez une ville : rentabilité, prix au mètre carré, prix de la location, etc … Tous ces chiffres vous donnent des informations clés mais elles ne sont pas suffisantes.

Enfin, il faut que vous compreniez le marché de cette ville, le type d’habitants, quels âges ont-ils, quelles catégories socio-professionnelles ont-ils, quels types de logements sont recherchés dans la ville etc. Toutes ces données qui sont moins techniques vont vous renseigner sur la demande locative et sur le type de locataire que vous pourrez avoir.

Il y a certaines villes qui peuvent être très intéressante sur les chiffres, avec une très belle rentabilité, dans laquelle le prix au mètre carré n’est pas cher. Et pourtant en creusant un peu sur la ville, vous vous apercevrez que la population ne cesse de diminuer, que c’est une ville où le chômage est fortement présent, où le prix au mètre carré baisse tous les ans. Il faut donc que vous analysiez certains critères de la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

La démographie et le nombre d’habitant

Commencer par regarder l’évolution de la démographie. Une population qui est en hausse signifie généralement une ville attractive et qui prendra de la valeur avec le temps. Au contraire, une population en baisse n’est pas forcément bon signe. Elle signifie que les gens quittent la ville petit à petit ou que la population est vieillissante. Comme nous le disions précédemment, le nombre total d’habitants est aussi un chiffre clé. Plus il y aura d’habitants et statistiquement, il sera plus facile de trouver un locataire. Vous prendrez ainsi moins de risque qu’en investissant dans une ville avec un faible nombre d’habitants. Fixez-vous un nombre d’habitant minimum pour vos recherches.

La demande locative

Regardez ensuite la demande locative. Vous devez analyser s’il y a de la demande locative dans la ville que vous avez choisie. Pour cela, il existe des sites qui vous indiquent la tension locative d’une ville. Dans des villes où le marché est tendu, vous n’aurez pas de mal à louer votre bien. Vous pouvez aussi regarder les annonces sur les sites spécialisés comme LeBonCoin et SeLoger.

Regardez dans un premier temps s’il y a beaucoup d’offre ou non. Vous pouvez ensuite regarder la date de publication de l’annonce. Cela vous donnera une indication du temps qu’il faut pour louer un bien. Dans des zones où la demande est très présente, les annonces restent deux à trois semaines maximum. Vous pouvez aussi passer une fausse annonce pour voir si vous avez de la demande.

Trouvez des photos sur internet de biens qui ressemble à ce que vous souhaitez proposer, rédiger une annonce et poster la sur LeBonCoin. Voyez après quelques temps si vous avez des retours ou pas. Vous serez ainsi si vous pouvez investir ou non dans la ville. Si vous mettez votre numéro de téléphone et que les gens vous appellent, dites-leur simplement que vous avez déjà trouvé un locataire et que vous avez oublié de supprimer l’annonce.

Le prix au mètre carré et son évolution

Après avoir analyser la demande locative, penchez-vous sur le prix de l’immobilier et son évolution sur les dernières années. Une ville où l’immobilier ne cesse de baisser n’est généralement pas bon signe. Il va souvent de pair avec une baisse de la démographie. Vous devez essayer de comprendre ces hausses ou ces baisses en recoupant avec les informations générales de la ville. Faites un tour sur Wikipédia ou trouvez des sites qui décrivent les projets et la vie de la ville pour vous faire une idée de son actualité et de son passé. Vous pouvez regarder qui est le maire de la ville et ce quel sont les projets qu’il propose, ce que pense les habitants du maire, etc …

Aussi, vous pouvez vous fixer un prix au mètre carré à ne pas dépasser pour effectuer vos recherches. Par exemple, ne cherchez que des villes où le prix du mètre carré ne dépasse pas 2000 euros. Comme nous l’avons vu précédemment, la rentabilité dépend du prix d’achat et du prix de location. Un prix  au mètre carré faible sera donc un plus.

L’emplacement

Vous devez surement connaitre les trois critères principaux dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. En effet, l’emplacement de votre bien sera un point décisif pour la suite de votre investissement. Tout d’abord parce qu’en fonction de l’emplacement, vous aurez plus ou moins de demande. La deuxième chose est que selon l’emplacement vous pourrez le revendre plus ou moins facilement par la suite et en tirer une plus ou moins grosse plus-value. Dans l’immobilier c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent. Il faut donc connaitre les secteurs dans lesquels investir. Vous devez identifier et connaitre les différents secteurs intéressants du quartier. Regardez le prix de l’immobilier par quartier. Les quartiers les moins cher sont souvent les moins recherchés et inversement. Regardez aussi le prix des ventes qui ont eu lieu sur les dernières années et comment ont évolués les prix. Regardez s’il y a des écoles, des transports, des magasins, etc … Vous devez savoir quels quartiers sont intéressants et ceux qui ne le sont pas pour cibler vos recherches par la suite.

Les tranches d’âges

Est-ce que vous allez louer à des retraités ? Hum, pas sûr. Il doit surement y avoir de la demande locative de la part des retraités mais je ne suis pas certain que c’est eux qui louent le plus de bien. Vous devez donc connaitre les tranches d’âges des personnes qui habitent dans la ville. Vous saurez ainsi quel type de bien vous devez mettre en location. Vous pourrez facilement louer des studios dans des villes étudiantes mais plus difficilement en campagne ou dans une ville avec beaucoup de famille.

Le type de logement souhaité

Plutôt T2, T4, studio ? Bonne question. Vous devez savoir quel type de logement sont les plus recherchés dans la ville où vous souhaitez investir. Si les personnes cherchent majoritairement des T2 ou T3, proposez-leur des T2 ou T3. Il sera plus difficile de louez un studio dans ces villes-là. Le besoin des « clients » (locataires) doit diriger vos choix. Vous avez surement déjà entendu une histoire d’un entrepreneur qui lance un produit qu’il pense exceptionnel, travail des mois dessus et lors du lancement personne ne l’achète car il ne répond à aucun besoin. C’est pareil pour l’immobilier.

Les centres d’intérêts

Cherchez et connaissez les points d’intérêts de la ville. Faites quelques recherches pour connaitre où se trouvent les principaux centres d’intérêts de la ville qui drainent beaucoup de personnes. C’est-à-dire toutes les universités, grosses usines et entreprises, zones industrielles, centres commerciaux.

Par conséquent, vous devez connaitre tous les endroits qui attirent du monde qu’il faut loger. Les universités et écoles attirent des étudiants. Les commerces, usines, entreprises emploient des gens. Toutes ces personnes ont besoin de logement. Les gens apprécient avoir un logement qui ne se trouvent pas trop loin de leur lieu de travail.

Le positionnement sur les grands axes routiers

Un des critères à prendre en compte lorsque vous choisissez une ville est son positionnement sur les axes routiers majeurs. Préférez des villes qui se trouvent proches d’autoroutes et si possibles proches de villes attractives. En effet, de plus en plus de gens ont tendance à aller s’installer en dehors des grandes villes et chercher des villes moyennes et attractives en périphérie. Un positionnement proche d’une autoroute permettra ainsi de rejoindre les grandes villes très rapidement. Des villes petites ou moyennes qui seront éloignées de grands axes routiers seront moins apprécies. Pensez donc à toujours regarder le positionnement de la ville dans laquelle vous souhaitez investir par rapport aux villes plus importantes aux alentours et à la durée qu’il faut pour les rejoindre.

Les informations générales

Vous avez quasiment tous les éléments pour choisir dans quelle ville investir. Néanmoins, vous pouvez compléter vos recherches avec des informations générales.

Aller faire un tour sur Wikipédia ou sur le site ville-ideale qui vous donneront des informations complémentaires sur les villes. Vous pourrez retrouverez l’histoire des villes, des informations politiques, économiques, sociales, touristiques… Par exemple, le site de ville-ideale, regroupe des avis sur différents critères (transports, sécurité, environnements, …) pour former une note générale de la ville. Grâce à ça, vous pourrez vous faire une idée de la mentalité des habitants, des points positifs et négatifs de la ville, voir s’il y a des secteurs plus attrayants que d’autre, connaitre les futurs projets de la ville … Toutes ces informations vous permettront d’affiner correctement votre choix final.

Alors, dans quelle ville investir ?

Vous l’aurez compris, il n’y a pas de ville « magique » où tous les investisseurs doivent se ruer et bien heureusement. Toutes les villes peuvent être intéressantes selon vos objectifs, l’endroit où vous habitez, votre aversion au risque, etc …

Désormais, vous avez toutes les clés en main pour faire votre choix, il ne vous reste plus qu’à étudier les villes qui vous intéressent pour être sûr de faire le bon choix. Je vous conseille de limiter vos recherches à trois villes maximum. Au-delà, vous allez vous dispersez dans vos recherches et vous ne pourrez pas devenir l’expert du marché d’autant de ville.

Prenez le temps qu’il faudra pour bien analyser les villes. Je le rappelle, le plus important dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Une fois que vous aurez fait votre achat, vous serez entièrement responsable de la suite et un bon emplacement vous garantira d’avoir des locataires.

« Choisir c’est renoncer »

Je me rappelle dans la première formation immobilière que j’ai faite, un des chapitres était cette citation : « Choisir c’est renoncer ». Elle m’a marqué et aujourd’hui, je l’a ressort régulièrement aux gens autour de moi.

Faire un choix, signifie aussi de renoncer aux autres choix possibles. Pour avancer il vous faudra faire des choix. Il faut vous dire qu’ils ne seront pas tous bon mais au moins vous avancerez dans tous vos projets. Plus vous avez de choix plus il est difficile de choisir. Limitez-les et les choix seront plus facile. Choisissez et avancez !

Vous savez maintenant dans quelle investir ! Lancez-vous, faites vos recherches et achetez !

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