Recherche du financement

Une fois le compromis de vente signé, les devis réalisés, je devais trouver le financement pour mon projet locatif. Lorsque vous signez un compromis vous avez environ 3 mois pour trouver un financement. Pendant ces 3 mois il est possible que le notaire vous demande des preuves de vos démarches. En effet, après 1 mois il peut vous demander les simulations que vous avez faites auprès des banques pour s’assurer que vos recherchiez bien un financement.

J’étais déjà aller voir un courtier avant de signer le compromis pour m’assurer du montant maximum que je pouvais emprunter.

Le financement était une étape qui me faisait peur. Il fallait aller négocier avec plusieurs banques et je vous avoue que la négociation n’était pas vraiment mon fort. C’est pour cette raison que j’ai décidé de passer par un courter. Je souhaitais tout de même faire un rendez-vous dans une banque pour avoir une idée.

La banque

Pour mon premier rendez-vous à la banque, j’avais préparé un dossier bancaire très complet, avec toutes les photos de l’appartement, les tableaux de calcul que j’avais réalisés, les devis des artisans, un résumé de mon épargne, etc. Tout ce qu’il fallait pour impressionner le banquier … Je partais dans l’idée de demander un financement sur 25 ans. En effet plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles. Dans l’investissement locatif, il faut rechercher un delta en entre les mensualités et les loyers le plus grand possible afin de pouvoir en sortir du cashflow (sommes touchées après tous les paiements réalises : crédit, charges, impôts…)

Ce qu’il faut savoir aussi c’est que les banques prennent un risque en vous prêtant de l’argent. Et plus la durée est longue, plus elle prenne de risque. Pour des investissement immobilier les banques ont plus de mal à financer sur 25 ans. La durée d’un crédit que la majorité des banques peuvent accorder est 20 ans. Après, TOUT se négocie …

Lors de mon rendez-vous, le banquier n’a pas voulu me financer sur 25 ans mais m’a proposé un financement sur 22 ans à un taux de 1,6%.

On a souvent tendance à porter une grande importance au taux d’intérêt. En réalité, avec les taux actuellement bas, vous verrez qu’une variation de quelque pourcent n’a pas beaucoup d’impact sur vos mensualités. Faites le test avec le calculateur de meilleur taux. En revanche la durée du crédit va avoir un réel impact sur vos mensualités.

Une fois mon rendez-vous terminé, j’étais un peu déçu de ne pas pu avoir le prêt sur 25 ans mais c’était déjà un bon début. Je savais que dans tous les cas, cette banque pourrait me suivre dans mon projet.

Je décide néanmoins de laisser la recherche de financement à un courtier

Le courtier

Après aller voir 3 ou 4 courtiers différents qui ne m’avaient pas convaincu, je tombe enfin sur le bon… C’était un courtier que l’on m’avait conseillé. Lors de notre premier rendez-vous le courtant été plutôt bien passé. Je fonctionne souvent comme ça. C’est à dire que je ne travaille qu’avec des personnes avec qui j’ai un bon feeling.

J’avais déjà fait un rendez-vous avant de signer le compromis lors duquel il m’avait expliqué comment on aller faire pour avoir un crédit sur 25 ans : la résidence principale. Je m’explique. Les banquiers préfèrent les situations qui rentrent « dans les cases ». Vous avez un CDI, vous gagnez correctement votre vie, vous épargnez et vous souhaitez acheter votre résidence principale, pas de soucis, la banque vous prêtera. Par contre, vous souhaitez faire un investissement ? Hum, trop risqué, la banque aura plus de mal…

C’est pour cette raison que le courtier m’a conseillé de faire la demande de crédit en résidence principale. Il y avait beaucoup plus de chance que la banque accepte de faire un crédit sur 25 ans qu’en le faisant passer en investissement locatif. Et c’est ce que nous avons fait.

Je ne vous cache pas que passer par un courtier efficace est quand même très agréable. Vous lui soumettez votre projet et il s’occupe de rechercher le meilleur financement et s’occupe de transmettre votre dossier aux banques. Selon votre situation il peut être plus ou moins compliqué de trouver un financement et un courtier est un bon conseiller pour vous dire si votre dossier passera ou non mais aussi pour faire passer les dossiers plus compliqués.

Après 2 ou 3 semaines le courtier revient vers moi en me disant que 2 banques acceptées de me suivre dans mon projet.

Comment j’ai choisi la banque ?

Tout d’abord il faut savoir que lorsque vous faites un prêt vous devez prendre une assurance emprunteur. Cette assurance a pour but de vous couvrir au cas où vous ne seriez plus en capacité de payer les mensualités (perte d’emploi, décès de l’emprunteur, …). Cette assurance est très souvent (voir toujours) proposée dans le prêt par la banque. Il n’est pas obligatoire de prendre cette assurance avec la banque qui vous fait le prêt. Vous pouvez la prendre auprès d’un assureur tier. Faites attention la banque ne vous parlera surement pas de cette option, il faut le savoir ! Souvent les taux de l’assurance emprunteur sont bien plus élevés avec la banque qu’en passant par un assureur.

La 1ère banque me proposait un prêt sur 25 ans avec un taux à 1,6% et une assurance à 0,31%.

La 2ème banque me proposait un prêt sur 25 ans avec un taux de 1,54% et une assurance à 0,60%.

Sachant comment marche le système d’assurance, j’ai décidé de partir avec celle qui avait le plus petit taux pour le crédit et le plus grand taux d’assurance. C’est à dire la banque 2. Ce qui m’a permis de prendre l’assurance emprunteur avec un autre organisme.

A titre indicatif, en passant par la banque, le cout total de l’assurance était de 10 000€. En passant par un assureur le cout total était de 3 000 euros. Cette petite astuce m’a permis d’économiser 7 000 euros sur mon prêt.

Il ne restait plus qu’à signer l’acte authentique pour devenir officiellement propriétaire.

A retenir

  • Il peut être plus facile de faire passer votre projet en résidence principale pour avoir un prêt sur 25 ans. En revanche ne faite pas cette demande à chaque fois que vous faite un crédit ou si l’endroit où vous faites votre projet n’a rien à voir avec votre vie quotidienne.
  • Passer par un courtier vous fait gagner du temps et il cherchera les meilleures conditions selon votre projet. Allez voir plusieurs courtiers avant de choisir avec lequel vous allez travaillerez.
  • Ne prenez pas l’assurance emprunteur avec la banque mais passez par un assureur, vous économiserez beaucoup. Si vous ne pouvez vraiment pas négocier cette condition avec la banque, prenez l’assurance avec la banque pendant 1 an et changez après.

Connaissiez vous cette astuce sur l’assurance emprunteur ? Dites le nous dans les commentaires et n’hésitez pas à partager vos astuces crédit.

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